新三板招商 物业赴港末班车 永升服务IPO里的旭辉

物业赴港末班车 永升服务IPO里的旭辉身影、新三板往事

　　3日，旭辉旗下物业板块公司永升生活服务集团有限公

司在香港四季酒店举行IPO发布会，执行董事兼董事会

林中、执行董事兼总裁周洪斌、首席财务官刘畅出席现

场。

　　4日上午9时正开始，股份预期于12月17日开始在香港联

交所主板买卖，股份代号为1995。

　　据悉，此次股份发售价介乎每股1.6港元至2.8港元之间

，筹资金额高达7.904亿港元；超额配股权为多5700万

股股份，即发售股份的15%，海通国际资本有限公司为此次

交易的保荐人。

　　假设超额配股权并无获行使，且发售价为每股1.84港元

(即发售价范围的中位数)，永升服务全球发售可获得的款项

净额约为6.42亿港元。

　　永升服务透露，其拟将所得款项约55%用于寻求战略性

收购及投资机会，约26%用于利用新的互联网及信息技术

并建立智能社区，约9%用于开发一站式服务社区平台及集团

的“悦生活”在线服务平台，以及约10%用作一般企业用途

及营运资金。

　　高复合年增长率、大股东旭辉、上市地点选择，成为了

当天一个半小时会的关键词。

　　高复合年增长率与大股东旭辉

　　对于登录资本市场的物业股，外界眼探究的是它的

财务表现及管理资源。

　　翻阅永升服务的财务数据，收益方面，2015年至2017年

分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，复合年增长率为

47.4%，行业平均复合年增长率则为17.2%。纯利方面，2015

年至2017年分别为1556.2万元、3360万元、7644.2万元，复

合年增长率为121.6%，毛利率也由2015年的16.1%增长至

2017年的25.2%。

　　截至2018年6月30日，永升生活今年上半年收益达4.39

亿元，同比增长38.92%；纯利为4117万元，同比增长34.28%

。

　　营收与毛利的亮眼数据与收入组合有关，目前，永升生

活形成了以物业管理服务为核心、非业主的增值服务、社区

增值服务为辅助的三大业务，2015至2017年，该三大业务收

入稳步增长，且年复合增长率分别为50.26%、19.58%、114%

。

　　在管面积方面，截至2018年6月30日，永升物业共有208

项在管物业以及56项订约管理物业，在管总建筑面积约为

3210万平方米，为逾17.8万名住户提供服务。

　　就在管建筑面积而言，这样的体量与刚刚赴港上市的新

城悦大体一致，截至2018年4月30日，新城悦在管面积达约

3703万平方米。而在收入方面，近三年新城悦收入的复合增

长率同样高达47.1%，截至2017年收入为8.669亿元，均与永

升服务相近。

　　此外，在当天永升服务的发布会现场，控股股东旭辉集

团的名字频频出现，甚至于执行董事兼董事会林中一度

口误，将“永升物业”说成了“旭辉”。

　　值得一提的是，有提问旭辉未来3000亿销售目标是

否改变时，林中笑着回应说：“今天是永升服务的会，

但我也非常乐意回答你。”林中委婉地表示道，旭辉目前在

行业内仍有成长空间，市场份额也还没到达瓶颈，相信旭辉

的一些目标一定会实现。

　　将焦点拉回物业公司与控股母公司的关系上来。据永升

服务此前披露数据，2015年永升服务来自管理由旭辉开发的

物业所得收益占集团管理服务业务总收益的96.2%，来自第

三方物业开发商的收益占比仅为3.8%。

　　不过，从近几年的贡献占比来看，永升服务似乎也有意

扩宽第三方物业比例，2015-2017年，永升服务来自第三方

物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方米增长至1327.9

万平方米，贡献收入比重由3.8%上升至28.6%，到今年上半

年则升至32.8%，来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8%。

　　对此，林中表示称，旭辉作为永升服务的大股东，一定

会一如既往地支持永升服务的发展，尤其是这几年永升服务

的规模还不够大的时刻，旭辉的作用会比较显著，且未来每

年平均都有1500万平方米的物业交给永升服务。

　　“但这只是永升物业发展的一个基本牌，未来永升服务

的增长主要看第三方物业的增长。”林中进一步指出，随着

永升物业的规模增长，尤其是第三方物业以及承接的园区、

政府机关、学校越来越多，从长远角度来看，永升服务一定

是立足于市场化的。

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